Entrega atrasada mesmo ao comprar imóvel usado! Como se prevenir!

Em Comprar ou alugar imóvel por André M. Coelho

Transações imobiliárias podem ser finalizadas em menos de meia hora, embora a maioria demora mais tempo. Alguns fechamentos podem levar horas ou até mesmo dias a mais do que o planejado. É um pouco como planejar uma viagem longa de carro, mas não prevendo que parte da estrada estará em obras.

Prevenindo atrasos na compra de imóveis

Como o motorista deve estar prevenido à atrasos, o comprador que passa o tempo investigando possíveis problemas com antecedência é o comprador mais provável de evitar atrasos na entrega do imóvel. Basta lembrar que a vida real interfere até mesmo nos melhores planos. Não há garantias 100% infalíveis de que a entrega do imóvel, mesmo usado, não atrase.

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Motivos para atrasos na entrega do imóvel usado

Alguns dos atrasos podem estar relacionados a erros em documentos, dinheiro depositado atrasado ou na quantidade errada e descobertas feitas durante a última visita de inspeção pelo comprador. Mas nada adianta fazer um resumo dos problemas sem solução. Abaixo estão alguns problemas e soluções comuns para atrasos na entrega de imóveis usados:

Problema: Erros nos documentos

Problemas de documentos podem ser tão simples quanto um nome incorreto ou um número errado em um endereço, ou tão graves como os montantes dos empréstimos incorretos ou falta de páginas. Todas estas falhas podem causar atrasos de horas ou até mesmo dias, porque tudo tem que estar em ordem antes da entrega das chaves.

Solução: Comunique-se e revise todos os documentos

Peça para ver todas as peças de papelada com a maior antecedência possível. Preste atenção especial aos documentos de empréstimo, anotando os valores de pagamento, taxas de juros, assinaturas e todas as informações pessoais. Pergunte qualquer coisa que você não entender ou que parecer estranho. E peça a planta do imóvel registrada na prefeitura, afim de verificar possíveis diferenças entre o imóvel hoje e o que está registrado.

Problema: Dinheiro, dinheiro, dinheiro

Uma série de potenciais problemas têm a ver com dinheiro. Você vai para o banco no dia antes de pegar as chaves e manda o pagamento transferido diretamente para o intermediador da compra. Parece simples. Mas sua transação passa por algum problema e o dinheiro não chega a tempo na conta destino, ou chega aquém do montante que você precisa. Quando o dinheiro chega a menos, você tem a opção de completar com a diferença, mas pode ser que o intermediador só aceite transferências bancárias ou um tipo de pagamento não possível no dia de pegar as chaves. Pode ser que tenha alguma tarifa ou taxa que você esqueceu de pagar. O atraso, de qualquer forma, será inevitável.

Solução: Prepare-se para diferentes formas de pagamento

Há duas maneiras de evitar esse problema. Uma delas é que você traga o pagamento em forma de cheque. A outra é organizar a transferência bancária para alguns dias antecedentes ao dia da entrega das chaves. Se você ainda não sabe exatamente a quantidade necessária no fechamento, separe um valor a mais na sua conta para imprevistos, como comissões, impostos, taxas e tarifas.

Apenas com a chave em mãos é que você poderá ter a garantir do não atraso na entrega de um imóvel. (Foto: www.robrealestate.com)

Problema: Onde estão os documentos do empréstimo?

Digamos que o seu pedido de empréstimo será levado para o banco por um serviço de entrega de terceiros. Você chega para pegar as chaves e descobre que a documentação ainda não chegou ao banco. Será que os documentos se perderam? Foram extraviados? Será que estão chegando no destino? Tudo o que você e o vendedor sabem é que entregar as chaves dentro do prazo não será possível.

Solução: Seu corretor de imóveis é seu melhor amigo

Fale com o seu corretor ou intermediador (que pode ser o proprietário do imóvel) com a antecedência de pelo menos alguns dias para a data prevista da entrega. Você pode ajudar neste processo, perguntando tudo está em dia em todas as pontas do negócio. Entre extratos bancários, declarações fiscais e outros documentos, há amplas oportunidades para que certos documentos faltem. Na manhã do dia de conclusão da compra, se o seu agente e ou credor não for responsável por guardar todos os partidos e documentos, você pode fazer uma ligação para verificar se o arquivo para sua transação está completa, e os documentos estão prontos para serem assinados. Mesmo quem opta pelos serviços de um despachante deve estar atento à essa verificação pois seres humanos sempre podem errar.

Problema: Imóvel com problemas

Vamos dizer que o banco da hipoteca descobre que o vendedor nunca pagou a empresa contratada para a cerca do quintal, atrasou o pagamento de um prêmio de seguro, uma mudança no imóvel não foi devidamente registrada na prefeitura ou um parente distante entrou com uma ação alegando que o imóvel foi deixado para outra pessoa no testamento. A questão é que você, o comprador, tem um problema. É preciso insistir, mesmo que o despachante e todo mundo envolvido na transação garanta que está tudo certo.

Solução: Faça o dever de casa

Fazer o dever de casa e é a melhor defesa contra surpresas de última hora e atrasos na entrega do imóvel usado. Você precisa estudar as documentações, as inspeções, registros legais e mais. No dia de pegar as chaves, você vai comprar o seguro habitacional para se proteger no caso de qualquer problema vir a ocorrer com a residência.

Problema: Pedidos de última hora

Intermediadores e, principalmente, bancos e instituições financeiras, são conhecidos por pedirem informações no último minuto, como cópias de contratos, depósitos cancelados, o pagamento do seguro inicial. Pedidos de última hora podem sempre atrasar a entrega do seu imóvel.

Solução: Comunicação

Fale com o representante financeiro adiantado, mesmo que haja um despachante também fazendo o serviço para você. Existe alguma coisa que você pode fornecer para completar a documentação? Outra ideia é trazer cada pedaço de papel que você acha que deve ajudar para completar a transação no dia de pegar as chaves.

Problema: Descobertas na última inspeção do imóvel

No dia da última inspeção ao imóvel, você vê que o vendedor juntou pilhas em todas as salas, removeu pias do banheiro e deixou danos nas paredes causados pelo mobiliário.

Solução: Exija a solução dos problemas

Seu intermediário deve trabalhar em conjunto ao vendedor para encontrar uma solução dos problemas. Primeiro de tudo, descubra os problemas aceitáveis, o quanto poderia custar e como fazer o vendedor pagar os reparos. Uma forma seria a negociar um crédito em suas taxas de fechamento, ou seja, o vendedor paga a mais no dia de assinar o contrato. Outra seria ter a quantidade adequada de recursos do vendedor colocados em depósito até que os problemas sejam corrigidos. O ponto é não esperar até o dia de pegar as chaves para abrir quaisquer problemas. Resolva-os de antemão e, se não for possível, adie o fechamento, enquanto você trabalha para resolver as pendências.

Dicas para compradores de imóveis usados

Tanto o comprador quanto o vendedor devem concordar com quaisquer alterações das instruções do contrato. Alterações devem ser redigidas e aprovadas por todos envolvidos. Reveja todos os documentos antes de assinar seu nome pois uma vez assinados, você concorda com tudo que lá está escrito.

Seja sempre pontual e tenha datas e horários exatos marcados para todos os procedimentos, uma vez que muitos empréstimos tem prazo de validade e podem ter alterações nas taxas de juros.

Uma das melhores coisas que você pode fazer é se certificar de que você e todos os outros envolvidos no fechamento, chegando na hora certa. Caso a venda não se feche, o destino do dinheiro do comprador é ditado pelo teor do contrato de venda ou as razões para o fracasso. Você pode precisar consultar um advogado para entender seus direitos e acioná-lo, caso haja um atraso não previsto no contrato e que tenha te causado algum prejuízo.

Acima de tudo, só se torne dependente do imóvel quando tiver as chaves em mãos. Isso significa não cancelar contratos de aluguel e nem sair da sua atual residência. Prevenir é melhor do que remediar, mas mesmo as melhores prevenções não vão conseguir evitar os “vírus” mais fortes.

Você já teve algum atraso na entrega de um imóvel usado? Como lidou com o problema? Qual foi a causa do atraso?

Sobre o autor

A mãe de André sempre gostou de fazer reformas na casa que tem em um sítio. André aprendeu com ela, e quando comprou seu apartamento, começou a projetar, reformar, e adaptar diversas coisas que não gostava. Como síndico do prédio, convenceu os moradores a trocar a rede elétrica da década de 70, trocar os extintores por modelos mais seguros, e adaptar as escadas do prédio com corrimões mais seguros. Hoje está com um projeto de um imóvel na zona rural, compartilhando no site 2 Quartos tudo que vai aprendendo sobre reformas, construção, e mercado imobiliário.

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