Contrato de aluguel: o que pode ser exigido e o que não pode?

Em Comprar ou alugar imóvel por André M. Coelho

Os contratos de locação são um dos tipos de contratos que mais dá problemas legais. São erros cometidos por locadores e locatários, bem como imobiliárias, que seguem em frente porque os consumidores não sabem de seus direitos. E muitos desses locadores e imobiliárias sabem desses problemas, mas continuam cometendo o erro porque não recebem a punição adequada.

Para ajudar nossos leitores, listamos tudo o que encontramos de informação legal sobre o que pode e não pode ser colocado em um contrato de aluguel, para que você garanta seus direitos e evite problemas que vão tirar seu sono.

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Contrato de locação: garantias no aluguel

São garantis para um aluguel os seguintes:

Fiador – Pessoa física ou jurídica, com renda comprovada, que pode garantir o pagamento de parcelas do aluguel caso o locatário não possa cumprir com suas obrigações financeiras. Geralmente, exige-se que a renda do fiador seja o dobro da do locatário, ou exige-se mais de um fiador. Não é obrigatório que o fiador tenha mais de um imóvel próprio, mas o imóvel próprio pode ser exigido ser na mesma cidade do imóvel alugado. E o locador ou imobiliária pode recusar fiador sem imóvel próprio na mesma cidade. Se o fiador for casado, o cônjuge precisa autorizar a pessoa a ser fiadora, mesmo em regime de separação total de bens.

Seguro fiança – Feito por seguradoras. Além de garantir o pagamento das parcelas ao locador, o seguro fiança feito em seguradoras garante alguns benefícios, como seguro do imóvel, e assistência 24 horas para alguns serviços, como chaveiro e bombeiro hidráulico. Pode ser parcelado, mas nem toda seguradora aceita. O inquilino não recebe o dinheiro de volta no final do contrato de aluguel, e tem de renovar o seguro anualmente.

Caução – Depósito em dinheiro ou cheque, com valor correspondente a três meses de aluguel, no máximo. Colocado em uma poupança conjunta entre o proprietário e inquilino. Pode ser sacado pelo inquilino ao final do contrato, com juros e correção monetária. O inquilino tem a opção de não pagas os três últimos meses de aluguel e ficar sem o caução, mas é opcional para o inquilino.

Apenas UMA dessas garantias deve estar no contrato. Ou seja, o locador não pode exigir fiador e caução, por exemplo. A imobiliária e o locador tem também o direito de escolher só um ou outro tipo de garantia. Por exemplo, eles podem optar por só aceitar fiadores, e não caução e seguro fiança.

Detalhes de contratos de aluguéis

O contrato de aluguel tem muitos detalhes que não podem ser deixados de lado. Devemos tomar cuidado na hora de fazer ou assinar um desses contratos. (Foto: rhinopropertymanagement.com)

Contrato de locação: comprovantes de renda e profissão

Podem ser exigidas mais de uma comprovação de renda, que incluem imposto de renda, carteira de trabalho, holerite, DECORE, e extratos bancários. Este último pode ser exigido para que seja feito um comparativo de gastos e receitas, e verificar se o possível inquilino já não tem custos suficientes para não conseguir arcar com o aluguel.

O proprietário ou imobiliária não podem recusar o aluguel de acordo com sua carreira ou profissão. Isso é discriminação, e se você tiver comprovação com testemunhas e documentos que provem que você tem renda e garantias suficientes para o aluguel, pode processar a imobiliária e/ou o locador.

Contrato de locação para república

A imobiliária e o locador podem, por lei, recusar o aluguel para repúblicas. Isso se dá por conta da finalidade do imóvel. Muitos condomínios também proíbem que apartamentos alugados tenham repúblicas, sendo responsabilidade da imobiliária e do locador informar o futuro inquilino das limitações de uso para o imóvel.

Multas no contrato de aluguel

As multas que podem existir em um contrato de locação são:

Multa por atraso no aluguel – Geralmente no valor de 10%.

Multa por rescisão contratual antes do término do contrato – Geralmente, tem valor de até 3 meses de aluguel, e pode ser exigida tanto do locador quanto do locatário. Mas é exigido proporcionalidade. Exemplo: decorreu 1/3 do seu contrato de 1 ano (4 meses). A multa cobrada pode ser de até 2 meses de aluguel, apenas.

Infração às cláusulas do contrato – Geralmente, tem valor de até 3 meses de aluguel.

Se as multas são muito maiores do que esses valores, são cobranças abusivas, e o inquilino pode reclamar os valores pagos injustamente na justiça.

Reconhecimento de firma no contrato de locação

Não é obrigatório por lei, mas é recomendado por questão de segurança, como garantia para todas as partes envolvidas. Tanto locador quanto locatário devem exigir o reconhecimento de firma, para evitar problemas burocráticos depois.

Reajuste de aluguel no contrato e Revisão do aluguel

O reajuste anual do aluguel deve ser estabelecido com base nos índices oficiais de inflação, que são: IGP-M (mais comum), IGP-DI, IPC/FGV, INPC/IBGE, IPCA/IBGE, IPC/FIPE.

A revisão do aluguel é quando, de comum acordo, inquilino e locador revisão o contrato com novo valor para a locação, bem como novos prazos para o aluguel.

Desocupação do imóvel alugado

O proprietário deve informar por notificação, carta registrada, ou outro documento formal que deseja a desocupação do imóvel. Após o término do contrato, o prazo mínimo para desocupação do imóvel é de 30 dias. Mas geralmente, são dados 90 dias de prazo, por conta de decisões judiciais sobre o assunto e legislações específicas.

O locador não poderá “desocupar” o imóvel se o inquilino não sair. Ele precisa entrar com uma ação de despejo pela justiça. Caso haja acordo amigável para desocupação, esse acordo tem de ser respeitado.

As situações onde o imóvel pode ser desocupado são:

Acordo formal entre as partes – Notificação escrita.

Infração legal ou contratual – Podem ser infrações legais o uso do imóvel para atos ilícitos.

Falta de pagamento do aluguel e/ou encargos – Desde que o inquilino seja notificado apropriadamente.

Necessidade de reparação urgente do imóvel – Se o inquilino recusar sair para que o reparo seja possível, principalmente quando exigido pela prefeitura da cidade, ele pode ser despejado do imóvel.

Alienação, venda ou cessão do imóvel – 90 dias para sair do imóvel, nesses casos.

Prazos do contrato de aluguel

Vencido o prazo do contrato, ele pode ser renovado ou pode ser estendido mês a mês. Em caso de contrato por prazo indeterminado, é também estendido mês a mês após o prazo mínimo de contrato, geralmente de um ano, para que não existam multas rescisórias.

Se você ainda tem alguma dúvida sobre contratos de aluguel, deixe suas perguntas nos comentários abaixo e iremos respondê-las neste artigo.

Sobre o autor

Autor André M. Coelho

A mãe de André sempre gostou de fazer reformas na casa que tem em um sítio. André aprendeu com ela, e quando comprou seu apartamento, começou a projetar, reformar, e adaptar diversas coisas que não gostava. Como síndico do prédio, convenceu os moradores a trocar a rede elétrica da década de 70, trocar os extintores por modelos mais seguros, e adaptar as escadas do prédio com corrimões mais seguros. Hoje está com um projeto de um imóvel na zona rural, compartilhando no site 2 Quartos tudo que vai aprendendo sobre reformas, construção, e mercado imobiliário.

7 comentários para: “Contrato de aluguel: o que pode ser exigido e o que não pode?”

  • Alisson

    Olá, aluguei uma casa e fiz contrato de um ano, está com quatro meses que estou na casa, a algum tempo venho vendo escorpiões pela mesma e tenho um filho de um ano e meio, por temer pela vida dele pretendo rescindir o contrato, o locador pode me cobrar multa por isso? Grato desde já.

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    • Equipe 2 Quartos

      Alisson,

      Primeiramente, notifique o proprietário por escrito (documentado) para ele tomar as providências adequadas.

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  • Nilton

    Boa tarde, pretento alugar o meu imovel no valor de R $ 1700, 00 a pessoa interessada não tem fiador, poço pedir três cheques no valor de R $1700, 00, e se o locatário atrasar ou não pagar o mês eu poço entrar com o cheque? Fico no aguardo. Nilton

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  • Amanda

    Olá, a imobiliária exigiu 13 meses de aluguel, como titulo de capitalização, está errado essa garantia não é?

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    • Equipe 2 Quartos

      Amanda, cada imobiliária tem as suas formas próprias de garantir o aluguel, algumas usam fiador ou outros meios como os títulos de capitalização.

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  • Larissa Bastos

    No meu contrato não fala de multa contratual. Somente cita multa caso seja avisado com menos de 30 dias da saída. Mesmo assim posso ser cobrada?

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    • Equipe 2 Quartos

      Larissa, vale o que está escrito no contrato assinado pelas duas partes.

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