Como comprei o apartamento dos meus sonhos sem depender da sorte?
Você precisa de persistência, uma rede de contatos, além de uma capacidade tanto de saber conversar e jogar duro. Acima de tudo, você precisa de paciência. Estou falando do processo para comprar a casa ou apartamento dos seus sonhos.
Foram dois anos de muito trabalho, pesquisas, muito boca a boca, passeios pela cidade, ligações e negociações frustradas, economias sendo guardadas, financiamentos sendo garantidos. Todas as experiências foram se acumulando e culminaram no encontro de um apartamento que até superou minhas expectativas.
Mas até chegar ao momento de encontrar e fechar o contrato com o apartamento, aprendi os importantes passos que você deve seguir para não ter que depender da sorte para encontrar o imóvel dos seus sonhos.
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Trabalhar o corretor de imóveis (primeira fase)
Em vez de tratar imobiliárias como inimigas, torne-as suas amigas. Traga os profissionais para seu lado. Mantenha o seu cartão de visita e anote alguns fatos pessoais sobre eles, como se eles são casados ou se têm filhos. Se eles gostam de você é mais provável para descobrir o que você quer e se sentirem mais motivados a encontrarem o que você precisa.
Passei por muitos corretores de má vontade, preguiçosos e que não queriam encontrar os imóveis no perfil que eu procurava, apesar de eu já saber que estes imóveis existiam. Mesmo tentando conversar com muitos deles, a maioria assumia posturas e comportamentos que eu considero anti-éticos e não estavam dentro dos meus interesses. O corretor de imóveis que acabou encontrando o apartamento dos meus sonhos foi sempre atencioso, negociou o preço com o vendedor, deixou claros todos os pormenores e obstáculos que poderiam acontecer, avisou sobre atrasos e sempre foi solícito quando pedi por informações. É um profissional que hoje posso recomendar a todos meus amigos e que, com certeza, contarei com ele caso eu precise novamente.
Importante também foi sempre conversamos de vários assuntos durante as visitas aos apartamentos e casas. Empático, carismático e passando a sinceridade de que realmente quer te ajudar a realizar um sonho, não apenas falando isso por falar.
Sua casa dos sonhos pode não ser uma mansão, mas vai ser exatamente o melhor que você pode obter pelo seu dinheiro. (Foto: questgarden.com)
Trabalhar o corretor de imóveis (segunda fase)
Depois de ter construído caminho para a confiança do seu corretor, é necessário colocar um uso prático para essa intimidade. Peça informações. Por que os vendedores estão vendendo o imóvel? Quanto tempo a propriedade está no mercado? Quantas propostas foram feitas? Qual é o menor preço que eles aceitariam? Quanto é um valor justo de oferta? Você ficará surpreso com o quão prontamente um corretor irá responder a essas perguntas, desde que você tenha conquistado a confiança dele.
Meu corretor me ajudou a entender melhor as construtoras de minha cidade, os problemas que muitas delas enfrentam e as reclamações de muitos compradores. Foi ótimo para fugir de “roubadas”, como por exemplo quando eu recebi ofertas de outros corretores de um prédio mais novo, mas de uma construtora conhecida por atrasar muito a entrega dos imóveis.
Faça um plano de ataques coordenados
Ver propriedades de forma fragmentada simplesmente não funciona. Se você demorar muito em sua busca, há um risco de que quando você decidir que quer a primeira casa que visitou ela já tenha sido vendida. Ponha de lado um dia inteiro (ou mais), e faça uma série de visitas (seis é o máximo absoluto). Além disso, faça a visita num dia de semana. O corretor vai se dedicar mais a você e é uma oportunidade de ver a real movimentação do imóvel em um dia “normal”.
Meu plano foi mais prolongado do que isso, mas também funciona, caso você opte por um ataque de longo prazo: todas as semanas eu pesquisava em sites de imobiliárias da minha região, sites de classificados, visitava imobiliárias, comprava o jornal de domingo pelo menos uma vez por mês, conversava com amigos sobre imóveis e tentava encontrar um bom corretor para me ajudar. Quando o dinheiro era suficiente para uma boa entrada e um financiamento menor, marquei os apartamentos e casas dentro do que eu procurava (tamanho, bairro, faixa de preço, amenidades etc.) e comecei a contatar vários corretores. Visitei vários apartamentos e casas, mas todos fugindo um pouco do perfil que eu buscava, e a fala que mais ouvi era “impossível um apartamento nessa faixa de preço, com o tamanho que você quer e nos bairros que você procura”. Encontrei exatamente o que eu procurava, simplesmente porque sabia que esses corretores que me falavam isso não fizeram a pesquisa que fiz para tornar minhas expectativas realistas. Meu corretor entendeu tudo isso e sabia melhor do que todos os outros que era possível encontrar o que eu procurava, desde que tivéssemos paciência.
Sonhe com sua casa, mas seja pé no chão para construir esse sonho em uma realidade. (Foto: www.lj4homes.com)
Obter evidências visuais
Tire suas próprias fotos e vídeos. Estes são muito mais úteis do que as fotos dos sites e nas imobiliárias. Filme suas visitas em seu telefone também. Dessa forma, você tem algo para se referir a quando as propriedades começam a se assentarem no seu cérebro. Eu tive até que pedir ao meu corretor para voltar para o imóvel que resolvi comprar porque tinha esquecido de alguns detalhes, sendo necessário que eu tirasse fotos na nova visita. Tempo desnecessário gasto e que fez o imóvel encarecer um pouco mais, pois eu tive que cobrir uma outra oferta. Não obstante, demorei a dar um lance e atenção devida ao imóvel porque as fotos da internet eram bem antigas, antes de uma reforma completa que mudou totalmente o visual.
Pense fora da caixa
Preveja o potencial de uma propriedade não sendo limitado pela atual configuração das paredes e o número de salas e quartos. Pense em metros quadrados. Igualmente, não descarte imediatamente um interior problemático. Às vezes, uma parede ou um esquema de cores incomum só precisa um pouco de tempo para mostrar o seu brilho. Se a casa já foi bem projetada, comprá-la pode te poupar de projetos mais caros mais tarde.
O acabamento do imóvel que comprei é ruim, a cerâmica dos pisos é muito porosa, o que significa muita sujeita. As dobradiças das portas estão enferrujadas, a torneira da pia da cozinha saiu na minha mão e parte de um dos pilares do telhado da cobertura está todo corroído por ferrugem. Se eu tivesse levado apenas isso em consideração, nunca teria comprado. Porém, todos estes reparos podem ser feitos com tranquilidade e com tempo, já que nenhum deles afeta estruturalmente o apartamento. Agora, se eu tivesse visto infiltrações e problemas mais profundos, seria outro caso.
Recolha pistas
Uma vez que você está dentro do imóvel, é sua grande oportunidade. Não basta admirar a decoração de interiores, faça um exame forense detalhado.
Use todos os seus sentidos. Primeiro o nariz: você pode sentir o cheiro úmido, ou mofo? Então dê uma olhada em volta: há algumas manchas no papel de parede colorido ou pintura. Peça para ver a garantia contra umidade, se houver.
Olhe para os sinais reveladores de por que os vendedores estão vendendo. Estas podem conter dicas de quanto tempo o local já está no mercado, e qual o preço que os corretores vão buscar para o imóvel.
Em seguida, coloque suas mãos para trabalhar. Confira o sistema de água e energia, quando possível Se a propriedade tem mais de um banheiro, ambos os chuveiros devem funcionar ao mesmo tempo. Ligue o chuveiro e verifique a pressão. Não seja tímido. Ainda use a proximidade com o corretor, como eu usei, para obter informações sobre os antigos moradores do imóvel: ao saber que a moradora antiga do imóvel não era cuidadosa, descobri que precisarei investi em alguns reparos na casa.
As pistas que colhi no imóvel dos meus sonhos eu usei como argumentos para dar meu lance mais baixo do que o vendedor queria. Meu corretor expôs os fatos e foram um bom argumento na hora de cobrir a oferta do outro comprador sem ter que oferecer um valor exorbitante.
Teste os sinais
Ligue o telefone celular e verifique se há um sinal no imóvel. Você não quer viver em um local onde não funcionam bem as redes de comunicação. Vá além e verifique a disponibilidade de internet banda larga e serviços de TV a cabo para o imóvel que você está pesquisando.
http://youtu.be/oxcNf_mURiw
Visitas noturnas
Se você gosta de uma casa, não basta visitá-la durante o dia. Volte à noite, quando os vizinhos barulhentos podem estar por perto, ou quando o bar tranquilo perto pode ficar barulhento. Saiba o dia da coleta de lixo. E verifique se os moradores deixam os sacos bem amarrados, em recipientes específicos ou espalham sacos de lixo pela rua toda.
Uma semana depois que visitei o apartamento, saiu uma notícia de que a pracinha ao lado do imóvel tinha muitos usuários de drogas. Duas semanas depois, a pracinha foi reformada e iluminada, com os usuários indo também embora e o imóvel se valorizando. Entre a reforma e a notícia foi que dei meu lance, mas poderia ter usado essa informação antes se já tivesse visitado o imóvel à noite.
Jogue com os vendedores
Seja encantador em vez de agressivo. Tente ser empático para descobrir exatamente por que eles estão vendendo, ou seja, o quão urgente é a necessidade de vender. Pergunte como são os vizinhos e veja as reações deles. Diga a eles que você vai sair por aí e conversar com os vizinhos de qualquer maneira, para começar uma sensação para a área e o clima da vizinhança.
Descubra se existem concorrentes no caso, também. Pergunte se existe alguma coisa, até mesmo a menor coisa, que você deveria saber sobre o imóvel.
No imóvel que acabei comprando, há uma bomba d’água na cobertura que não entendi sua função, muito menos o corretor. Ao encontrar com os proprietários, conversamos bastante, busquei assuntos em que compartilhávamos interesses e a partir daí, perguntei sobre a bomba d’água, sendo respondido com bastante detalhe sobre sua função e criando um laço de confiança com os vendedores, que passaram a preferir ainda mais minha oferta.
Policial bom e Policial mau
Se você não obter as respostas que você quer, aperte seu corretor. Pergunte-lhes perguntas diretas, tais como se outros compradores estão interessados, se outras ofertas foram rejeitadas, se as vendas estão sendo bem sucedidas e em caso de resposta afirmativa, por quê.
Ao dar o lance no imóvel, tive que apertar meu corretor para saber aproximadamente o lance do outro potencial comprador, que era de outro corretor, de forma a não oferecer nada muito mais alto. Ele é um ótimo corretor, não me entenda mal, mas ele também tem que ser um pouco resistente para garantir seu sustento.
Aumente o fogo
Se você decidir fazer uma oferta, faça por escrito. Ela formaliza o seu arranjo. Se a sua proposta for aceita, peça ao corretor imobiliário e vendedores para tirar a propriedade do mercado e garanta que eles tenham feito isso. A melhor maneira de verificar é fazer com que um amigo visite a imobiliária, posando como um potencial comprador, e perguntar se o lugar ainda está à venda. Ou, para uma alternativa extrema, contratar/pedir para alguém sentar-se do outro lado da rua e ver a casa para ver se ávidos compradores ainda estão a visitando.
Por não ter pesquisado essas informações antes, não dei um lance maior mais cedo, o que poderia ter me garantido a compra do imóvel por um valor menor. Hesitei, por ter confiado nas fotos da internet (fotos antigas do imóvel) e estar desconfiado, quase perdendo o imóvel dos meus sonhos.
http://youtu.be/gjOQXHUar9A
Confie em seus pressentimentos
Afim de obter um resultado, você tem que ir com seu instinto. Você pode ir equipado com todos os fatos, plantas e diagramas de fluxo mas o fator decisivo a qualquer compra de propriedade é o instinto humano. Mas lembre-se que a primeira impressão NÃO deve ser a que fica. Só lembrar da história que repeti já algumas vezes, das fotos que eram ruins e o imóvel que acabou se mostrando muito bom.
Veja o plano diretor da sua cidade/Planejamento urbano
Muitos planos diretores e guias de planejamento urbano orientam a cidade para expansão de comércio, indústria, infraestrutura e serviços. Ao pesquisar estas informações, você pode saber se há panos de abrir um shopping perto do seu imóvel, por exemplo, ou até uma indústria têxtil. Com estas informações, você pode descobrir se o imóvel vai valorizar ou perder valor com o tempo. Eu descobri planos para restaurar o asfalto do bairro do imóvel que comprei, porque agora a situação está caótica agora, mas vai melhorar.
Construa seu caso
Se você quer provas de ascendente evolução de uma área, descubra se quaisquer novos empreendimentos habitacionais estão sendo planejados. As grandes empresas não enviam os garimpeiros ao menos que estejam certos de que eles vão encontrar ouro (bem, pelo menos, encontrar compradores prontos). Alguns fatores importantes: demografia, os níveis de emprego, transportes, escolas locais, lojas, tendências locais de habitação e níveis de gastos pela prefeitura na área. Lojas de grandes redes de fast food, mercados e outros também são ótimos sinais de desenvolvimento. Por outro lado, se uma área parece um pouco gasta, ou você não gosta da sensação da rua, pode valer a pena investigar mais. Algumas áreas vão melhorar rapidamente, mas outras podem levar anos.
A região que encontrei é o meio termo ideal, já que não quero nenhum lugar movimento pelos próximo anos da minha vida.
Não acredite no “talvez”
Um erro comum é ignorar a palavra “proposta” que às vezes vem na frente de “urbanização” ou “complexo de varejo”. Não acredite que isso vá acontecer, e definitivamente não compre um imóvel até que o trabalho de construção tenha sido iniciado (ou idealmente terminado), caso essas amenidades sejam importantes para sua decisão de compra.
Cenário de pior caso
Essa casinha pode olhar encantadora em um dia ensolarado, mas não vai parecer tão atraente sob três pés de água. Verifique sobre a probabilidade de inundações, ao olhar para os mapas de risco da cidade. Para outros riscos (subsidência, poluição industrial etc.), procure relatórios meteorológicos e ecológicos da região para mais informações.
Elabore um plano de fuga
Informe-se sobre eventuais novas estradas, transportes públicos que irão impulsionar a acessibilidade ou a permutabilidade de uma área.
Abrace a tecnologia
Meu corretor de imóveis para a casa dos meus sonhos me atendeu pela internet, em um bate papo no site da imobiliária. Se não fosse isso, com certeza eu não teria dado uma oportunidade para aquele apartamento.
Tenha paciência
Pesquisar não só vai te manter informado sobre como anda o mercado, mas também te deixa preparado para negociar e estar a postos quando a oportunidade aparecer. Leva um tempo para que todas as informações se assentem e você construa um projeto de imóvel dos sonhos, mas quando o projeto levanta voo, garanto que você não se arrependerá.
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Sobre o autor
A mãe de André sempre gostou de fazer reformas na casa que tem em um sítio. André aprendeu com ela, e quando comprou seu apartamento, começou a projetar, reformar, e adaptar diversas coisas que não gostava. Como síndico do prédio, convenceu os moradores a trocar a rede elétrica da década de 70, trocar os extintores por modelos mais seguros, e adaptar as escadas do prédio com corrimões mais seguros. Hoje está com um projeto de um imóvel na zona rural, compartilhando no site 2 Quartos tudo que vai aprendendo sobre reformas, construção, e mercado imobiliário.
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